그러나 그저 정치적인 구호 말고는 실질적으로 효력 있는 조치가 취해진적이 없고, 오히려 부작용만 낳는 경우가 많았음. 그리고 이는 크게 세가지 이유가 존재.
1. 학습된 무기력
학습된 무기력은 어떻게 해도 자신이 통제 불가능한 상황에 반복적으로 노출될 경우 포기하거나 소극적으로 변하는 경향임. 그리고 이게 신분제를 관통하는 핵심.
사실 진화론적으로 보자면, 나름 합리성이 있음. 일단 압도적인 강자나 또는 맹수에게 덤벼서 괜한 개죽음을 당하거나 에너지를 낭비하기보다는 피하는게 생존에 유리하니까.
그리고 이는 현재 서구권 임대 기업들이 잘 이용해먹는 인간의 반응기제. 예컨대, 월세로 세입자 돈을 최대한 많이 그리고 오래 뽑아먹을려면 두가지 전제가 필요함.
[ 캐나다인 85% 가 저축을 하지 못하는 하루살이 삶이 뉴노말이라고 평가 ]
첫번째, 월세를 내는 세입자가 월세를 벗어나 주택을 구매할 여지를 주지 않는것. 그리고 두번째, 단체 행동을 통해 협상력을 늘리거나 정치적 압력을 가할 요인을 배제하는것.
이 문제들을 단번에 해결하는 가장 좋은 방법은 월세 세입자가 저축이나 투자를 할 돈을 못모으게 만드는거임. 그리고 대형 부동산 기업들은 이에 대해 아주 좋은 레버리지를 갖고 있음.
[ 선진국 대도시 평균 월세 (주황) vs 평균 월급 (파랑) ]
간단히 월세를 평균 소득 대비 개인이 돈을 모으기 힘든 수준으로 올리면 됨. 대도시 기준으로 세후 월급의 40-50% 수준을 월세로 설정. 그리고 그외 남는 35-50% 대부분은 식료품, 전기 및 수도, 교통비등으로 소비.
여기에 마지막으로 가처분소득 5-15% 정도는 가끔씩 하는 외식, 넷플릭스 구독료, 저가 배낭여행과 같은 사소한 쾌락정도로 자산 형성이 사실상 불가능한 현실에 안주하게끔 설계. 말 그대로 가붕개화.
이게 몇년 심지어 10년 단위로 지속되면 이게 그 사람 삶 그 자체가 되어버림. 반대로 상대적으로 월세 저렴한 시골로 가면 소득과 커리어 상승 기회도 그만큼 줄어드는 딜레마. 그러나 혹자는 이런 질문도 함. 왜 더 올리지 않을까?
2. 신봉건제
여기서 바로 위에서 말한 두번째 전제인 대규모 저항 자체를 방지하는것으로 이어지기 때문. 계획을 세우고 장기적인 미래를 생각하기 위해선 해마와 전전두피질이 기능해야함.
그리고 잉여 자원 현대식으로 치환하자면 경제적 여유가 없고 생활고에 치여산다면 스트레스 호르몬인 코르티솔이 분비됨. 이 코르티솔의 지속적 분비는 해마와 전전두피질의 연결성을 약화시킴. 반대로 공포나 위협 감지를 담당하는 편도체가 활성화.
즉 뇌는 장기 미래 계획보다 당장의 안전을 위협하는 월세와 식비에 우선순위를 두게끔 만들고 이로 인해 사람은 이성적이고 전략적인 사고가 불가능해짐. 기초생활수급자들의 많은 이들이 그 삶을 못벗어나는 이유중 하나.
이는 원시시대 인류에게는 안전한 거주지와 식량이란 자원이 항시 넘쳐나는게 아니었고 장기계획보다 당장의 자원을 우선시하는게 생존에 유리했기 때문.
그래서 프랑스 혁명도 경제적 여유가 있는 부르주아지가 처음에 주도했고, 저명 사회주의자까지 대부분의 혁명가들 또한 기본적인 삶에 허덕이는 극빈곤층이 아닌 어느정도 여유를 가진 중산층 이상 계층인거.
그런데 여기서 너무 올려버려서 아예 밥을 굶주려 생존자체를 못할 수준이 되버리면 편도체와 해마는 다른 신호를 줌. 저축할 돈이 사실상 남지 않는 수준까지는 딱 그냥 하루살이지만 생존은 가능하니 불필요한 저항에 에너지를 소모하지 않음.
그러나 기본적인 입에 풀칠도 안된다면 ' 적어도 먹고는 산다 ' 에서 ' 이러나 저러나 죽는다 ' 로 코르티솔이 역치를 넘어버리고 투쟁-도피 반응을 야기함. 전근대 농민 반란이 일어나는 경우가 바로 이 경우.
그렇기에 임대사업자들은 최적의 이퀼리브리움을 맞춰야됨. 어떤 이퀼리브리움? 수익을 극대화하되 동시에 월세 생활자들이 월세란 현실에 안주하게끔 하면서 최소 입에 풀칠은 하게 만들어 폭력적 사태로 발전하는거 방지.
그래서 위에 말한 넷플릭스 구독료정도의 여윳돈이란 소소한 당근은 던져주는거. 실제로 프랑스등 서유럽의 소작농들의 노동이나 자원 35-50% 정도를 내게끔 했고 이는 수백년간 아주 잘 기능했음.
[ 아일랜드 급여 ( 보라 ) vs 매매가 ( 하늘) vs 월세 ( 노랑 ) ]
황금알을 낳는 거위의 배를 가르지 않으면서 계속 황금알만 가져갈수 있게끔. 전쟁같은 외부적 충격과 산업혁명등 경제의 패러다임 자체가 바뀌기 전 까지.
그리고 실질 구매력 증가는 저조하고 역동성이 사라진 서구 선진국에서 그대로 적용되고 있음. 게다가 전근대처럼 마을과 공동체가 협력하는게 대도시에서는 사회의 원자화로 불가능해져 개인들은 고립되기에 임대사업자가 더더욱 갑이 됨.
현대 서구 대도시의 부동산 패턴을 두고 ' 신봉건제 ' 라고 하는게 아닌것. 이 쯤 오면 드는 의문이 있을거임. 국가 경제 발전과 생산성 향상을 막는것처럼 보이는 이런 월세 패턴을 왜 국가가 용인하고 있을까? 그건 국가를 운영하는 정부, 그리고 여러 국가 구성원들도 이익을 보기 때문임.
3. 이해관계
정부는 세금으로 굴러감. 여기까진 다 이해할거임. 그리고 세금의 전부다는 아니지만 동시에 마냥 적다고도 하기 힘든 부분이 부동산에서 나옴.
게다가 사실 이것보다 더 큰 문제는 월세를 주는 이들은 단순 대형 임대사업자들만 있는게 아님. 선진국들의 상당수 중산층들이 은퇴후 얻는 패시브 인컴은 월세로부터 창출되기 때문.
다시 말해 이는 단순히 대형 임대사업자 vs 가난한 월세 생활자라는 선악 구도가 아니란거임. 이 월세 시스템에서 이익을 얻는 이들은 이웃집의 인자한 미소를 가진 할아버지인 경우도 많다는거지.
그리고 초고령화된 대다수의 선진국에서는 대형 자본을 지니고 있지 않으나 자신의 자산과 생계 상당수가 부동산인 여러 노인들의 이해관계와 직결된다는 소리.
반면 초고령화 국가답게, 보통 월세에 진입하는 젊은층의 숫자는 상대적으로 소수임. 즉 표 싸움에서 현 부동산 자산 가격과 월세를 유지하는게 유리한 사람들이 오히려 월세로 허덕이는 젊은층보다 정치적 다수라는거.
[ 호주 국회의원 70% 가까이가 집주인 ]
또한 문제를 더 꼬으는것은 정치인 그 자신들부터 집주인인 경우가 많고 심지어 시스템 뒤집자는 포퓰리스트들조차 대형 부동산 개발사나 임대 사업자들이 제공하는 ' 적당한 편의 ' 를 통해 좋은 입지의 고가 부동산을 싸게 구매 가능해짐.
포퓰리스트 열댓명에게 수십억 정도 부동산을 제공하는걸로 구워 삶으면 최소 수십조 단위의 임대 시장에서 안정적으로 꿀을 빨 수 있는걸 안하면 바보인거지. 그리고 이런 임대사업자들은 영리하기에 정치적으로 그럴듯한 부인 가능성 (Plausible Deniability) 을 가질수 있게.
예를 들어 그 포퓰리스트 정치인 가족에게 부동산 선물을 제공한다거나 좋은 조건으로 구매할수 있게끔 겉으로는 어느정도의 호의와 운정도의 결합으로 보이게.
[ 서민정당을 포함 캐나다 4대 정당의 당수 모두 부동산 투자 ]
그리고 대부분의 선진국 정치인들은 이를 수용함. 왜? 나랑 내 자식이 더 잘먹고 잘살테니까. 이는 그냥 인간에 각인된 본능이고 이들도 정치인이기 이전에 인간임. 리스크는 거의 없는 반면 얻는건 엄청난데 굳이 안할 이유가 없지.
이렇게 되면 결국 시스템을 엎어버리자던 포퓰리스트조차 시스템의 내부자들이 되는거고. 물론 지지자들에게 최소한 겉으로 ' 그럴듯한 상징적 정책 ' 은 내놓음.
' 고혈을 빨아먹는 임대사업자들에 대한 월세 상한제라던가 ' 탐욕스러운 개발자에 대한 선의의 규제 ' 라는 식으로. 물론 이는 처음부터 허점이 많은 정책들이고 사실 포퓰리스트들도 지지자들의 마음이 안정될만한 상징적 승리만을 제공하는거. 뒤로는 자기와 자기 자식의 이익을 챙기면서.
왜냐면 필수재에 대한 가격 통제 특히 집과 같이 생활과 직결되는 자원의 경우 상한제나 규제로 공급이 줄면 오히려 임대사업자들이 갑이 되버림.
관리 유지를 허술하게 해서 거기서 비용을 낮추거나 또는 월세에 따라오는 관리비를 더 올려서 충당한다거나 그외엔 월세 규제를 가장 빡세게 하는곳중 하나인 스톡홀름에서 암시장의 형성으로 세입자들이 집주인 인터뷰을 봐야하며 대기 시간만 28년에 프리미엄을 얹어 가는 경우가 생김.
이는 정확히 카지노에서 소규모로 져주고 돈을 다 따가는 그 메커니즘과 동일함. 그리고 약간의 상징적 희망 ( 도파민 ) -> 변하지 않는 현실 ( 코르티솔 ) -> 상징적 희망 이 싸이클이 여러번 반복 되다보면 결국 학습된 무기력함에 적응.
게다가 대규모로 한다고 해도 로비를 통해 부동산 정책에 영향을 끼침. 설령 대규모 집단 저항을 한다해도 이들은 몇년정도 공실해도 상관없음. 자본력이 넘쳐나거든. 피해보는건 오히려 애매한 중산층 집주인들뿐이고 이들이 정치인에게 압력을 넣게됨.
또한 집단행동을 한다해도 사람은 원시시대부터 자연으로부터 몸을 방어할 최소한의 거주지가 있어야 됨. 몇일도 아니고 몇달 단위로 바깥에서 추위나 더위에 그대로 노출되면 항상성이 유지가 안되기 때문.
여름에는 열중증 겨울에는 저체온증으로 말 그대로 골로 갈 수 있음. 즉 불매 운동하고 할 계제가 애초에 아니라는것. 그리고 이들이 못버티면 정치적 압력 즉 투표로 나타나고 이는 정치인들의 당락이 결정나는 사안.
[ 세계 주요 대도시 원베드 아파트 월급에서 차지하는 월세 비중 ]
대형 임대 사업자들 입장에선 수십조 및 후원해주는 대형 펀드 자본으로 자본 소모전 가면 됨. 이런 기업들은 공식상으로는 ' 평균 ' 가처분 소득 대비 30% 내외라고 하며 말장난을 치긴 하지만, 평균의 함정으로 상위그룹에 의해 끌어올려짐.
게다가 종종 부가적으로 붙는 관리지는 제외하는 경우가 많으며 대도시의 경우 더 올라가 실질 부담은 사실상 40%대까지 올라감.
물론 누군가는 이런 가처분소득의 4할 이상을 까먹게 하는 임대사업자들의 전략은 장기적 손해가 될 수 있다하나 그건 어디까지나 젊고 역동적이며 성장성이 보이는 국가들 즉 경제 파이가 커지는 국가들이란 전제.
[ 미국, 일본, 독일 가계최종소비지출 ]
그러나 현재 대부분의 선진국은 늙었고, 정적이며, 0-1% 의 저성장 국가들로 실질적 구매력이나 파이는 정체 내지 감소임. 지나친 월세가 없다 가정해도. 특히 고령화는 시간이 갈수록 심해지는중. 이는 변혁을 이끌 청년층보다 현상유지를 선호하는 노년층이 더욱 힘을 쥔다는것.
또한, 설령 가처분소득이 좀 더 생긴다 하더라도 그걸 아이를 낳는데 쓰지 않는다는건 출산율 저점 갱신중인 싱가포르등에서 잘 나타나는 사례.
게다가 만에 하나 대형 임대사업자들이 없더라도, 정치인들의 당락은 이미 부동산에 의존중인 노인들이 결정하는 실버 민주주의이며 정치인 그 자신들 또한 부동산 소유자들로 이해관계자임.
[ 네덜란드 노동자 42%, 프랑스 노동자 43%, 영국 노동자 49%, 독일 노동자, 독일 노동자 51%, 스페인 노동자 57%, 스위스 노동자 59% 가 저축 없이 월급으로 하루 살이 한다는 조사 ]
즉 세입자는 자신의 행동 패턴은 대형 임대 사업자에게 예측되어 있는 반면 자신은 그들의 수를 모르는 정보 격차가 첫째. 세입자는 월 수십만원의 저축도 힘드나 조단위 규모의 자본을 가진 기업 대비 자본 격차가 둘째.
수천만에 달하는 노인들과 정치인들의 이해관계와 소수의 세입자라는 정치 권력 격차가 셋째로 주거비 문제는 구조적으로 고착화 되었다 봐도 무방하며 한번에 세가지를 해결하지 못하는 이상 개혁이 매우 힘듬.
